한국저작권위원회

연방항소법원, 부동산 중개인의 주택 판매를 위한 2D 평면도 사용은 공정 이용

충남대학교 법학전문대학원/교수

이철남

2025년 1월, 미국 제8 연방항소법원은 부동산 중개인이 주택 재판매 매물 목록(listing)에 2D 평면도를 사용한 행위가 저작권 침해가 아니라는 판결을 내렸다. 주택 디자이너인 Charles James와 그의 회사 Designworks Homes, Inc.(이하 'Designworks')는 자신의 저작권이 등록된 건축 디자인(독특한 삼각형 아트리움 구조)을 기반으로 지어진 주택을 중개인들이 재판매하는 과정에서, 해당 주택의 평면도를 작성하여 온라인 목록에 게시한 행위가 저작권을 침해했다고 주장했다.

이에 대해 연방항소법원은 중개인들의 평면도 사용이 미국 저작권법 제107조에 규정된 '공정 이용(Fair Use)'의 4가지 요소를 충족한다고 판단하여, 연방지방법원의 약식 판결을 인용(affirm)하고 중개인들의 손을 들어주었다. 본 판결은 공정 이용 4요소, 특히 제1요소(이용의 목적과 성격)와 제4요소(시장에 미치는 영향)를 심층적으로 분석하며, 저작권의 보호 범위가 2차 시장(재판매 시장)에서의 정보 유통까지 통제할 수는 없음을 명확히 했다.

당초 연방지방법원은 미국 저작권법 제120조(a)항을 근거로 중개인에게 승소 판결을 내렸다. 해당 조항은 "건축된 건축 저작물의 저작권은 해당 저작물이 구현된 건물이 공공장소에 위치하거나 공공장소에서 통상적으로 보이는 경우, 그 저작물의 그림, 회화, 사진 또는 기타 회화적 표현물(pictures, paintings, photographs, or other pictorial representations of the work)의 제작, 배포 또는 공공 전시를 방지할 권리를 포함하지 않는다"고 규정한다. 1심 법원은 2D 평면도가 이 '기타 회화적 표현물'에 해당하여 면책된다고 보았다.

그러나 2021년, 제8 연방항소법원은 이 판결을 뒤집었다. 당시 연방항소법원은 제120(a)의 '회화적 표현물'은 건물 외관의 2차원적 묘사를 의미하는 것이며, 건물의 내부 구조와 레이아웃을 드러내는 기능적 도면인 '평면도'는 이에 포함되지 않는다고 좁게 해석했다. 이 판결로 인해 제120(a)가 적용되지 못하게 되자, 사건은 파기환송심에서 오직 '공정 이용' 법리를 통해서만 방어할 수 있게 되었다. 이는 미국 전역의 부동산 중개 관행이 저작권법의 가장 유연하고 핵심적인 원칙인 '공정 이용'의 심판대에 직접 오르게 되었음을 의미하며, 본 판결의 법리적 중요성을 높였다.

미국 저작권법 제107조는 저작물의 공정 이용 여부를 판단하기 위해 (1) 이용의 목적과 성격, (2) 저작물의 성격, (3) 이용된 부분의 양과 중요성, (4) 이용이 저작물의 시장이나 가치에 미치는 영향이라는 네 가지 요소를 고려하도록 규정한다. 법원은 이 네 요소를 종합적으로 검토한 결과, 중개인의 평면도 사용은 공정 이용에 해당한다고 결론 내렸다.

1) 제1요소: 이용의 목적과 성격

제1요소는 새로운 저작물이 원본을 단순히 '대체(supersede)'하는지, 아니면 "새로운 목적이나 다른 성격(a further purpose or different character)"을 추가했는지, 즉 '변형적 이용(transformative use)'에 해당하는지를 핵심적으로 검토한다.

(1) '변형적 이용' 여부

법원은 중개인들의 평면도 사용이 명백히 '변형적'이라고 판단했다. 원본 저작물인 Designworks의 건축 디자인은 "주택의 건설(construction)"이라는 창조적이며 기능적인 목적을 가진다. 반면, 중개인들이 작성하고 사용한 2D 평면도는 "잠재적 구매자에게 주택의 레이아웃과 치수를 보여주고 구매 관심 여부를 결정하도록 돕는" '정보 제공적(informational)' 목적을 가진다.

연방항소법원은 이 '정보 제공' 목적이 원본의 '건축' 목적과는 완전히 구별되는 새로운 목적이라고 판시했다. 즉, 중개인들은 원본의 예술적, 기능적 혜택을 제공하는 제품(주택)을 만든 것이 아니라, 이미 존재하는 그 제품(주택)을 식별하고 광고하기 위해 평면도를 사용했다.

이러한 법원의 분석은 2023년 연방대법원의 Andy Warhol Found. for the Visual Arts, Inc. v. Goldsmith 판결 이후 변형적 이용의 범위를 명확히 하는 중요한 선례가 된다. Warhol 판결은 원본 사진과 워홀의 실크스크린이 모두 '잡지 표지용 초상화'라는 유사한 상업적 목적을 공유한다고 보아 변형성을 부정하며 그 인정 범위를 좁혔다는 평가를 받았다. 그러나 본 Designworks 판결은, 비록 평면도가 원본 디자인을 충실히 묘사하여 미학적 변경은 거의 없을지라도, 그 사용 '목적'과 '기능'이 원본과 명확히 구별된다면 여전히 변형적 이용으로 인정될 수 있음을 재확인했다. 이는 최근 '수리할 권리'와 관련하여 소프트웨어의 원 목적인 '작동'과 수리를 위한 '진단' 목적을 구별하여 변형적 이용을 인정한 판례와 정확히 동일한 법리적 맥락에 있다.

(2) 상업성(Commerciality) 및 '최초 판매 원칙'

연방항소법원은 중개인의 사용이 명백히 '상업적 광고(commercial advertising)' 목적임을 인정했다. 상업적 이용은 비상업적 이용보다 공정 이용 인정에 불리하게 작용한다. 그러나 법원은 Campbell v. Acuff-Rose Music, Inc. 판례를 인용하며, 상업성이 문제 되는 주된 이유는 "시장에서 원본이나 파생 저작물을 대체(displace)"할 가능성이 있기 때문이라고 설명했다. 본 사안에서 평면도는 주택이나 건축 설계도를 대체하지 않으므로, '변형적 성격'이 '상업적 성격'보다 훨씬 중요하게 고려되었다.

특히 연방항소법원은 중개인들이 "기존 주택(existing homes)"을 "재판매(resell)"하기 위해 평면도를 사용했다는 점을 강조했다. 미국 저작권법 제109조(a)항, 즉 '최초 판매 원칙(First Sale Doctrine)'은 적법하게 제작된 저작물(여기서는 주택)의 소유자가 저작권자의 허락 없이 이를 재판매할 권리를 명시적으로 보장한다. 효과적인 재판매를 위해서는 잠재 구매자에게 주택의 기본 정보(레이아웃, 크기)를 제공하는 것이 필수적이다. 만약 이러한 기본 정보 전달 수단인 2D 평면도의 사용을 저작권 침해로 규정한다면, 이는 저작권법이 스스로 보장하는 합법적인 '재판매' 권리를 실질적으로 방해하는 모순적인 결과를 초래할 것이다.

따라서 법원은 제1요소(정보 제공 목적)가 '최초 판매 원칙'에 따른 합법적 재판매 행위를 촉진하고 보조하는 역할을 한다는 점을 인정함으로써, 그 변형적 성격을 더욱 공고히 했다. 이는 저작권이 2차 시장(재판매 시장)의 효율성을 저해하는 도구로 사용되어서는 안 된다는 강력한 정책적 판단을 반영한다.

2) 제2요소: 저작물의 성격

제2요소는 저작물이 사실적, 기능적 저작물인지, 아니면 창의적, 예술적 저작물인지를 평가한다. 저작권 보호의 핵심(core)에 가까운 창의적 저작물일수록 공정 이용의 범위는 좁아진다. 연방항소법원은 Designworks의 디자인이 "직사각형 침실 같은 표준적이고 실용적인 특징(utilitarian features)"과 "삼각형 아트리움(triangular atrium) 같은 창의적인 특징(creative features)"을 혼합하고 있다고 분석했다. 연방항소법원은 이 디자인이 단순히 실용적이기만 한 것은 아니며, 저작권 보호의 핵심에 가까운 창의성을 담고 있다고 인정했다. 따라서 이 요소는 원칙적으로 공정 이용에 불리하게(즉, 디자이너에게 유리하게) 작용한다.

그러나 연방항소법원은 곧바로 이 요소의 중요성을 축소했다. Authors Guild v. Google, Inc. 판례를 인용하며, 제2요소는 공정 이용 분쟁에서 "거의 중요한 역할을 하지 못했다(rarely played a significant role)"고 언급하며, 본 사안에서도 "거의 비중이 없다(carries little weight)"고 평가했다. 이는 저작물이 아무리 창의적이더라도, 제1요소(변형성)와 제4요소(시장 영향)가 압도적으로 공정 이용을 지지한다면 제2요소는 결정적인 장애물이 되지 못한다는 현대 공정 이용 법리의 경향을 명확히 보여준다.

또한 연방항소법원은 Designworks가 제기한 '미공표 저작물(unpublished works)' 주장도 배척했다. Designworks는 Harper & Row Publishers, Inc. v. Nation Enters. 판례를 근거로, 자신들의 건축 '설계도(plans)'가 공표되지 않았으므로 더 강력한 보호를 받아야 한다고 주장했다. 하지만 연방항소법원은 저작권법상 '공표(publication)'의 엄격한 법률적 정의를 따를 필요가 없다고 보았다. 대신 연방항소법원은 Designworks가 이미 6채의 주택을 '건축(built)'하고 판매함으로써, 대중이 해당 디자인에 접근할 수 있도록 허용했으며, 이는 사실상 "그 표현의 첫 공개(the first public appearance of its expression)"에 대한 통제권을 포기한 것과 같다고 판단했다. 따라서 미공표 저작물에 주어지는 특별한 보호를 주장할 수 없다고 결론 내렸다.

3) 이용된 부분의 양과 중요성

제3요소는 원본 저작물 전체에서 이용된 부분의 '양적(quantitative)' 측면과 '질적(qualitative)' 중요성을 모두 평가한다. 법원은 이 요소를 판단하는 핵심 기준이 "복제의 목적과 관련하여 합리적인가(reasonable in relation to the purpose of the copying)"라는 점을 Campbell 및 Google LLC v. Oracle Am., Inc. 판례를 인용하며 확인했다.

중개인의 목적은 '주택의 레이아웃과 치수라는 정보를 제공'하는 것이었다(제1요소). 이 목적을 달성하기 위해서는 필연적으로 주택 레이아웃 전체를 보여주는 평면도가 필요했다. 연방항소법원은 중개인들이 이 목적을 달성하는 데 필요한 만큼만(레이아웃과 치수) 정확히 복제했으며, 그 이상을 가져가지 않았다고 판단했다. 따라서 설령 Designworks의 주장대로 디자인 전체의 레이아웃을 복제한 것이라 할지라도, 이는 제1요소에서 인정된 '합법적인 정보 제공 목적'에 비추어 볼 때 '합리적인(reasonable)' 수준의 복제라고 판시했다. 이는 변형적 목적이 강력하게 인정될 경우, 해당 목적 달성에 필수적인 복제는 제3요소에서 정당화된다는 Google v. Oracle 판결의 논리와 일치한다.

나아가 연방항소법원은 질적인 측면에서도 중개인들이 복제한 것이 "디자인 전체(designs in their entirety)"보다 "덜 중요하다(less substantial)"고 평가했다. 왜냐하면 중개인들이 사용한 것은 "탑-다운 레이아웃과 치수(top-down layout and dimensions)"만을 보여주는 2D 평면도이며, 이는 원본 건축 디자인이 가진 "3차원적 창의성(three-dimensional creativity)"의 "최소한 일부(at least some)"를 생략한 것이기 때문이다. 또한 이 평면도는 원본 주택이나 건축 설계도를 대체하지 못하므로(제4요소), 질적으로 원본의 '핵심(heart)'을 모두 침해했다고 보지 않았다. 결론적으로 법원은 제3요소가 어느 쪽에도 크게 유리하거나 불리하지 않은 중립적인 요소라고 결론 내렸다.

4) 제4요소: 원저작물의 시장이나 가치에 미치는 영향

법원은 Harper & Row 판례를 재인용하며 제4요소가 "공정 이용의 가장 중요한 요소(most important element of fair use)"임을 다시 한번 강조했다. 이 요소는 해당 이용이 "광범위하고 제한 없이(unrestricted and widespread)" 이루어질 경우, 원저작물이나 파생 저작물의 '잠재적 시장'에 '실질적으로 부정적인 영향(substantially adverse impact)'을 미칠 것인지를 검토한다. 법원의 분석은 크게 '기존 시장'과 '잠재적 시장'에 대한 영향, 그리고 '시장에 미치는 긍정적 효과'로 나뉜다.

(1) 기존 시장(Existing Markets)에 대한 영향

법원은 평면도 사용이 Designworks의 '기존 시장'을 전혀 대체(substitute)하지 않는다고 명확히 했다. Designworks의 기존 시장은 '주택(homes)'과 '주택 설계도(home designs)' 시장이다. 어떤 구매자도 주택을 구매하는 대신 2D 평면도를 구매하지 않는다. 또한 구매자가 2D 평면도만 가지고 Designworks의 3D 디자인이 완벽히 구현된 주택을 '건축'할 수 없다. 평면도는 건축에 필요한 상세한 3D 디자인 디테일이 생략되어 있다. Designworks의 창립자인 James조차 평면도로 집을 지을 수는 있지만, 그것이 '원본 3D 디자인과 일치하게' 지을 수 있다는 증언은 하지 못했다. 법원은 재판매 시장에서 평면도를 사용한 매물이 다른 매물과 경쟁하는 것은 저작권법이 금지하는 '시장 피해'가 아니라, '최초 판매의 원칙'에 의해 허용되는 합법적인 경쟁일 뿐이라고 선을 그었다.

(2) 잠재적 시장(Potential Markets)에 대한 영향

Designworks는 중개인들의 사용이 '재판매 목록용 평면도 라이선스 시장'이라는 '잠재적 시장'을 침해했다고 주장했다. 이는 원고가 승리할 경우 창출될 수 있는 시장, 즉 "만약 이 사용이 불법이라면, 중개인들은 나에게 사용료를 지불해야 했을 것"이라는 주장에 기반한다. 연방항소법원은 이 주장을 '순환 논리(circularity)'에 해당하는 것으로 배척했다. 연방항소법원의 논리는 다음과 같다. 모든 공정 이용은 본질적으로 '무단 이용(unlicensed use)'이다. 만약 저작권자가 "당신이 내 저작물을 무단으로 사용했기 때문에 내가 '사용료(license fee)' 수입을 잃었다"고 주장하는 것을 시장 피해로 인정한다면, 모든 무단 이용은 자동적으로 시장 피해를 유발하게 된다. 그렇게 되면 제4요소는 항상 저작권자에게 유리하게 되어, 공정 이용이라는 법리 자체가 성립 불가능해진다.

따라서 연방항소법원은 "현재 다투고 있는 바로 그 침해적 이용 행위를 라이선스할 이론적 시장(the theoretical market for licensing the very use at bar)의 상실"은 제4요소 분석에서 고려되는 시장 피해가 될 수 없다고 못 박았다. 저작권자는 단순히 '라이선스료를 받을 기회'를 잃었다는 순환 논리가 아니라, 공정 이용으로 인해 원저작물이나 전통적인 파생 저작물 시장이 '대체'되거나 '파괴'되었다는 실질적 증거를 제시해야 한다.

연방항소법원은 '잠재적 시장'이 제4요소에서 보호받기 위해서는, 저작권자가 해당 시장을 "전통적으로, 합리적으로, 또는 개발할 가능성(traditional, reasonable, or likely to be developed)"이 있음을 보여야 한다고 전제했다. 그러나 Designworks는 지난 "거의 30년(nearly thirty years)" 동안 "단 한 번도(apparently never)" 재판매 목록용 평면도를 라이선스한 적이 없다. 심지어 2017년에 이 소송을 제기한 이후 6년이 넘는 기간에도 해당 시장에 진출하려는 노력을 보이지 않았다.

연방항소법원은 이러한 장기간의 '비활동(inactivity)'과 '지연(delay)'을 저작권자가 "해당 시장을 활용하지 않기로 한 결정(decision to leave the market untapped)"으로 간주했다. 저작권자가 특정 시장을 의도적으로 방치해 놓고(예: 수익성이 낮거나 시장 진입 비용이 높아서), 나중에 타인이 해당 영역에서 정보 유통을 통해 가치를 창출하려 할 때만 나타나 '잠재 시장 침해'를 주장하는 것은 허용될 수 없다는 것이다. 연방항소법원은 이러한 시장에서의 피해는 '추측에 불과하다(speculative)'고 보아 비중을 두지 않았다.

(3) 시장에 미치는 긍정적 효과(Market Benefit)

연방항소법원은 한 걸음 더 나아가, 중개인들의 평면도 사용이 Designworks의 원본 저작물 가치를 손상시키는 것이 아니라 오히려 '높인다(benefits)'고 분석했다. 평면도는 잠재 구매자가 주택 정보를 탐색하는 '비용을 낮추고(less costly)', 더 많은 구매자를 유인하여 재판매 시장의 '효율성(efficient)'을 높인다. 그 결과 Designworks의 디자인으로 지어진 주택은 평면도 정보가 없는 주택보다 평균적으로 "더 빨리, 더 높은 가격에(more quickly or for a higher price)" 재판매될 수 있다.

이러한 '가격 또는 유동성 프리미엄(price or liquidity premium)'은 결국 최초 분양 시점에 반영된다. 즉, 구매자들은 나중에 더 높은 가격에 쉽게 되팔 수 있음을 기대하고 '최초 시장(initial markets)'에서 더 높은 가격을 지불할 용의가 생기며, 이는 Designworks가 최초 분양가를 더 높게 책정할 수 있게 해준다. 이는 연방항소법원이 매우 정교한 경제학적 분석을 통해, 저작권자가 재판매용 평면도 라이선스라는 '2차 시장'에서 직접적인 수익을 얻지 못하더라도, 그 정보 유통으로 인해 '1차 시장(최초 분양 시장)'에서 이미 간접적인 보상을 받고 있다고 판단한 것이다. 이는 공정 이용이 시장 실패를 보정하고 사회 전체의 효율성을 증대시킨다는 공정 이용의 근본 철학을 반영한 결론이다.

제8 연방항소법원의 이번 판결은 건축 저작물의 저작권이 해당 저작물(주택)의 '재판매' 시장에서 필요한 '정보 유통'을 통제하는 수단으로 사용될 수 없음을 명확히 했다는 점에서 의의가 있다. 연방항소법원은 제1요소(변형적 목적)와 제4요소(시장 영향)를 '최초 판매 원칙' 및 시장 효율성이라는 경제학적 논리와 결합하여, 저작권의 과도한 확장에 강력한 제동을 걸었다. 이는 최근 '수리할 권리(Right to Repair)'를 인정한 DMCA(디지털 밀레니엄 저작권법) 관련 판결과 정확히 같은 궤를 그리고 있다. '수리할 권리' 판결이 저작권(소프트웨어)을 이용해 '수리 및 유지보수 시장'이라는 2차 시장을 통제하려는 시도를 공정 이용 법리로 막았다면, 이번 Designworks 판결은 저작권(건축 디자인)을 이용해 '재판매 시장'이라는 2차 시장의 정보 유통을 통제하려는 시도를 막은 것이다. 두 판결은 사법부가 저작권의 보호 범위를 본래의 창작물 시장(1차 시장) 보호에 국한하고, 이를 넘어선 파생 서비스 및 2차 시장에 대한 '반경쟁적(anti-competitive)' 통제 수단으로 활용하려는 시도에 대해 '공정 이용' 법리를 활용하고 있음을 보여준다.

본 판결은 미국 내 부동산 중개인, 중개업소, 그리고 이들을 대변하여 의견서(amicus brief)를 제출했던 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)에게 중요한 승리이다. 재판매 주택 목록에 2D 평면도(레이아웃, 치수 포함)를 작성하여 사용하는 업계의 오랜 관행이 공정 이용으로 보호받을 수 있는 강력한 법적 근거를 확보했다. 이는 Zillow, Redfin 등 프롭테크(PropTech) 플랫폼이 소비자에게 더 풍부한 정보를 제공하여 시장 효율성을 높이는 활동을 법적으로 지지하는 논거가 된다. 다만, 본 판결은 중개인들이 현장에서 실측하거나 손으로 직접 그린(prepared by hand) 2D 평면도에 대한 것이지, 건축가가 작성한 원본 건축 설계도(architectural plans)를 직접 스캔하거나 복제하여 사용한 경우가 아니다. 원본 설계도를 직접 사용하는 행위는 제3요소(이용된 양과 중요성)나 제4요소(시장 대체 효과) 분석에서 다른 결론을 초래할 수 있다.

한편, 건축가와 디자이너들은 저작권 보호의 명확한 한계를 인식해야 한다. 건축 저작권은 '건축' 및 '최초 판매' 단계에서 강력하게 보호되지만, '최초 판매 원칙'에 따라 일단 합법적으로 판매된 주택의 '재판매' 과정에서 유통되는 정보에는 개입하기 어렵다. 특히 제4요소 분석에서 법원이 '순환 논리'를 배척하고 '시장 방치'를 불리하게 고려한 점은 저작권자에게 중요한 메시지를 준다. '잠재적 시장' 침해를 주장하려면, 단순히 "라이선스 시장이 있으니 공정 이용이 아니다"라는 순환 논리가 아니라, "공정 이용이 해당 시장을 '대체'하여 핵심 비즈니스(1차 시장)가 파괴된다"는 실질적인 인과관계를 입증해야 한다. 만약 재판매용 평면도 시장을 진정으로 보호받고 싶은 시장으로 여겼다면, 지난 30년간 해당 시장을 적극적으로 개발하고 라이선스 모델을 구축하려는 노력을 보였어야 한다. 저작권을 등록만 해두고 관련 시장을 방치하는 전략은 공정 이용 앞에서 매우 취약할 수 있다.

• Whitfield & Eddy, P.L.C. "Federal Appeals Court Rules Against Home Designer Claiming Copyright Infringement for Use of Floorplans in Real Estate Listings." Whitfield & Eddy Law Newsroom. August 8, 2025.
https://www.whitfieldlaw.com/newsroom-news-Designworks-Homes-Inc-v-Columbia-House-of-Brokers-Realty-Inc

• Advanced Medical Technology Ass'n v. Library of Congress, No. 22-499 (BAH) (D.D.C. July 21, 2025)

https://torrentfreak.com/images/1-22-cv-00499-BAH-Advanced-Medical-Technology-Assoc-v-Library-of-Congress-memo-opinion-250721.pdf

• Andy Warhol Found. for the Visual Arts, Inc. v. Goldsmith, 598 U.S. 508, 528 (2023)

https://www.supremecourt.gov/opinions/22pdf/21-869_87ad.pdf

https://www.npr.org/2023/05/18/1176881182/supreme-court-sides-against-andy-warhol-foundation-in-copyright-infringement-cas

• Authors Guild v. Google, Inc., 804 F.3d 202, 220 (2d Cir. 2015)

https://www.scotusblog.com/wp-content/uploads/2016/01/Authors-Guild-v.-Google.pdf

https://fairuse.stanford.edu/case/authors-guild-v-google-inc/

https://cases.justia.com/federal/appellate-courts/ca2/13-4829/13-4829-2015-10-16.pdf?ts=1445005805

• Campbell v. Acuff-Rose Music, Inc., 510 U.S. 569, 577 (1994)

https://tile.loc.gov/storage-services/service/ll/usrep/usrep510/usrep510569/usrep510569.pdf

• Designworks Homes, Inc. v. Columbia House of Brokers Realty, Inc., 9 F.4th 803 (8th Cir. 2021)

https://cases.justia.com/federal/appellate-courts/ca8/23-3402/23-3402-2025-01-14.pdf?ts=1736872221

https://news.bloomberglaw.com/ip-law/case-copyrights-fair-use-8th-cir

• Google LLC v. Oracle Am., Inc., 593 U.S. 1, 24 (2021)

• https://www.wilmerhale.com/en/insights/client-alerts/20240701-copyright-development-

challenge-to-medical-device-right-to-repair-permitted-under-apa

• https://24x7mag.com/standards/servicing-legislation/right-to-repair/court-upholds-

contested-dmca-exemption-medical-device-repair/